Maisons préfabriquées et modulaires : tout sur les licences et autres procédures légales

Les maisons préfabriquées et modulaires gagnent de plus en plus en popularité au Portugal, en raison de la plus grande simplicité et rapidité de construction par rapport à la maçonnerie traditionnelle. Et les nouveaux besoins d´espace à la maison et de modes de vie, générés par la pandémie de Covid-19, ont contribué à la croissance de la "mode" sur le marché national, en ligne avec les tendances internationales. Mais comment gérez-vous les permis et autres aspects, comme les taxes, dans ce type de construction ? Nous répondons maintenant avec une base légale.

Ces maisons sont des bâtiments préfabriqués en sections ou des maisons assemblées en plusieurs modules. Ils sont produits dans une usine et transportés sur le terrain, où ils seront assemblés dans une seule maison et les finitions finales seront réalisées, étant une alternative à la construction d´une maison traditionnelle (maçonnerie traditionnelle) dans laquelle le bâtiment est construit à partir de zéro sur le terrain qui sera occupé.

Et s´il y a des gains en termes de temps et de coût de la construction préfabriquée, en plus d´autres avantages - accompagnés de certains inconvénients, comme la logistique -, il faudra également considérer les coûts et les « délais » des procédures juridiques associées à ce type de travaux afin de décider s´il s´agit de la meilleure option, comme l´a averti Belzuz Abogados* dans cet article préparé pour idealista/news, axé sur les exigences légales que comporte le choix de ce type de construction.

1 – Sélection des terres
Avant de commencer à fabriquer les modules qui composeront la maison, la première étape sera de trouver le terrain sur lequel la construction sera édifiée.

Il est conseillé au constructeur de se rendre sur le terrain choisi afin de vérifier sa localisation, l´état du sol, l´orientation au soleil et au vent, les accès, l´installation des services publics ou les exigences d´un puits ou d´une installation sanitaire. Tous ces facteurs conditionneront le plan de construction final et le constructeur pourra également budgétiser les frais de préparation du terrain si ceux-ci ne sont pas inclus dans le prix.

D´un point de vue juridique, le régime juridique de l´urbanisation et de la construction (DL n.º 555/99, du 16 décembre) définit l´« édification » comme « (…) l´activité ou le résultat de la construction, de la reconstruction, de l´agrandissement, de la modification ou de la conservation d´une propriété destinée à l´usage humain, ainsi que toute autre construction qui est définitivement incorporée dans le sol. », ne faisant aucune distinction entre les constructions traditionnelles en maçonnerie et les maisons modulaires et préfabriquées, les critères légaux à appliquer dans la sélection d´un terrain à construction seront similaires à celles appliquées dans une construction traditionnelle.

Ainsi, dès le départ, tout terrain qui se situe dans la Réserve Agricole Nationale (RAN), le Réseau Ecologique National (REN), les zones protégées ou les zones côtières doit être exclu, car les limitations de construction dans ces zones conditionnent ou rendent impossible tout projet.

Par la suite, il faudra consulter le Plan directeur municipal (PDM) de la commune où se situe le terrain, puisque ce sera l´instrument qui qualifiera le sol du terrain (sols urbains, urbanisables, sols ruraux, espaces naturels, agricole, etc.).

2 – Construction de la maison modulaire
Les maisons modulaires sont souvent promues comme étant moins chères que les maisons de construction traditionnelles. Son temps de construction est plus court et, une fois le projet, le plan, les matériaux et les finitions définis, le budget ne subira pas de modifications importantes.

Cependant, il est important de considérer que les constructions modulaires nécessitent une licence municipale et, à ce titre, ces coûts doivent également être pris en compte, en plus de la construction et de l´achat du terrain.

Il est également important de prendre en compte que l´obtention d´un crédit hypothécaire pour ce type de construction est plus difficile et, généralement, les taux applicables sont plus élevés et avec des délais de paiement plus courts que ceux appliqués dans les constructions traditionnelles ou dans l´acquisition d´un bien déjà construit.

3 - Processus de licence
Le cadre juridique des maisons modulaires ou préfabriquées est similaire à celui des maisons de construction traditionnelle, de sorte que l´autorisation de ce type de construction est obligatoire.

Ainsi, avant de procéder à la construction, des informations préalables doivent être demandées au conseil municipal où la maison sera construite, afin de garantir la viabilité du projet. Par la suite, le projet architectural - mémoire descriptive, plans, coupes, élévations et autres éléments - devra être présenté au conseil municipal de la commune où la maison sera construite, et ce processus doit avoir lieu avant l´assemblage et la construction de le travail commence.

Après l´approbation du projet architectural, les projets spéciaux doivent être présentés - assainissement, alimentation électrique et distribution électrique et installation de gaz - afin que le conseil municipal puisse consulter les entités qui doivent émettre un avis, une autorisation ou une approbation, analyser le bâtiment et émettre le permis de construire.

Ce n´est qu´après la délivrance du permis de construction que vous pourrez procéder à la construction de l´ouvrage, et il doit y avoir un entrepreneur qui sera responsable des travaux et du livre des travaux.

Une fois la construction achevée, il faudra encore solliciter auprès des services de l´urbanisme de la Mairie la délivrance d´un permis d´autorisation d´usage, qui interviendra après les contrôles en vue de prouver que les travaux réalisés/réalisés sont conformes aux prescriptions approuvées. projets et certifications de l´eau et des égouts.

4 – Paiement des taxes
Quel que soit le type de construction - maçonnerie, bois, préfabriqué ou modulaire - l´impôt municipal sur l´immobilier (IMI) est prélevé sur la valeur imposable des bâtiments ruraux et urbains situés sur le territoire portugais, donc avec l´enregistrement de la propriété auprès de l´autorité la taxe et la délivrance du livret de propriété correspondant entraîneront le paiement de cette taxe annuellement.

Il est donc conclu que, bien que la construction de maisons modulaires et préfabriquées puisse être plus rapide en ce qui concerne la méthode et la technologie de construction, il n´en va pas de même avec les procédures judiciaires, qui auront des temps de réponse et des coûts similaires à ceux d´un bâtiment traditionnel.

*Ricardo Pires Jordão, Département de droit immobilier chez Belzuz Abogados S.L.P. – Succursale au Portugal

Source : Idéaliste